Стародубская прокуратура разъясняет дольщикам их права
Защита прав участников долевого строительства (дольщиков) может осуществляться различными способами, путем признания права собственности на объект долевого строительства, признания сделки недействительной, возмещения убытков, взыскания неустойки.
Рассмотрим вариант, когда застройщиком нарушены условия договора, а именно не передана квартира в срок, установленный договором долевого участия, в связи, с чем возникает право на взыскание неустойки по договору долевого участия.
Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.
Несмотря на все ужесточения законодательства в области долевого строительства, ситуации, когда застройщики не выполняют своих обязательств и обманывают дольщиков, встречаются очень часто.
При споре с застройщиком рекомендуется подготовить претензию в его адрес до того, как подать иск в суд. Возможно это поможет избежать судебных расходов и оперативно урегулировать конфликт. В претензии застройщику нужно указать срок возмещения убытков и компенсации. Если вы не укажете срок, то дата будет устанавливаться через 30 дней после того, как была доставлена претензия застройщику.
Что делать, если претензионное разрешение спора не принесло результатов?
Один из способов отстоять свои интересы в данной ситуации – подать иск на застройщика. Право подавать иск на застройщика в суд можно по месту:
— исполнения договора (адресу возводимого дома);
— подписания договора участия в долевом строительстве;
— регистрации застройщика;
— прописки дольщика.
Помимо самого заявления к иску на застройщика, нужно приложить копии договоров, квитанции по оплате долевого взноса, госпошлины, а также расчеты понесенных убытков и неустойки, которую должен возместить застройщик.
Важно отметить, что одной из гарантией возврата ваших денежных средств является наложение обременения на имущество, банковские счета застройщика. Для этого нужно в ходе рассмотрения судебного разбирательства заявить ходатайство о наложении ареста на имущество должника. Арест может накладываться на жилые и нежилые помещения, транспортные средства, землевладения, производственные объекты.
Новые правила привлечения средств
С 1 июля 2019 года привлечение средств дольщиков по объектам недвижимости, не введенным в эксплуатацию, допустимо только с использованием счетов эскроу.
Какой механизм использования счетов эскроу предусмотрел законодатель? В силу Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке.
Каким образом внесение денежных средств на счет эскроу защищает дольщиков? Внесенные на счет эскроу денежные средства поступают застройщику лишь после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и сведений ЕГРН, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.
Вышеизложенные новые правила заключения договоров долевого участия строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости распространяются на застройщиков, которыми договор долевого участия с первым дольщиком представлен на госрегистрацию после 01.07.2019.
